Нововведення в реєстрації нерухомого майна: існуючі ризики

З 1 січня 2016 року в Україні введені нові правила реєстрації нерухомого майна. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» регулює всі права. Згідно з цим документом, вся інформація про реєстрацію прав на нерухоме майно буде надаватися в електронному вигляді. Це справжній прорив у веденні документації. Але варто зауважити, що це нововведення має багато ризиків.

Нововведення в реєстрації нерухомого майна

Зміни в процедурі реєстрації прав на нерухомі об’єкти

Новинок в Законі дуже багато. Цей документ спрямований на суттєве спрощення процедури реєстрації прав на об’єкти нерухомості. Зміни торкнулися багатьох нюансів реєстрації:

  • згідно з новим Законом, реєстраційне свідоцтво майнових прав на нерухомість, що раніше видавалося на затвердженому бланку з наявністю підпису та печатки, видаватися не буде. Тепер підтвердженням буде виписка з реєстру майнових прав без підписів і печатки. На перший погляд — це і не документ зовсім, а так, аркуш паперу з надрукованою на ньому інформацією. Вже багато власники зіткнулися з цією новинкою. Їх подиву немає межі: замість документа з багаторівневим захистом вони отримали просту інформацію. Слід помітити, що під таку реєстрацію підпадають об’єкти нерухомості, які реєструються вперше;
  • згідно з новим законом, в роботу вступає «децентралізація». Тепер права приватних нотаріальних контор розширені. Згідно документу, вони мають право реєструвати майнові права на нерухоме майно, проводити первинну реєстрацію. Такі ж повноваження придбали і державні реєстратори місцевих органів влади;
  • згідно з новим законом, починає діяти принцип «екстериторіальності», тобто фізична особа, яка бажає зареєструвати майнові права, може звернутися за послугою в будь-яку нотаріальну контору або до будь-якого державного реєстратора незалежно від місцезнаходження об’єкта нерухомого майна.

Можливі ризики, пов’язані з реєстрацією нерухомого майна

Некомпетентність

На сьогоднішній день організаційні роботи, пов’язані з повним переходом на нову систему, залишають бажати кращого. Вони настільки низькі, що виникають сумніви в бездоганній роботі. Держслужба, яка раніше здійснювала реєстрацію майнових прав, припиняє своє існування з травня 2016 року. І ось з цього періоду роботу нової системи буде видно дуже добре.

Слід помітити, що багато приватних нотаріальних контор вже реєструють власність. Але, на жаль, більшість з них все ще намагаються вивчити новий Закон, освоїти ази користування державним реєстром, вивчити нові аспекти роботи. Висновок напрошується сам по собі: організаційні заходи державою серед нотаріусів провалені. В таку ж ситуацію потрапили і виконавчі органи. Вони повинні прийняти на роботу державних реєстраторів та включити такі витрати до бюджетів місцевого призначення.

Схожа ситуація із введенням нового Закону сталася і в 2012 році. Це був перехідний час передачі повноважень БТІ новоствореній реєстраційній службі. Вже з першого січня 2012 року передбачалося, що реєстраційна служба запрацює на повну. Але напередодні нового року стало зрозумілим, що матеріальної бази немає, державні реєстратори не підготовлені, про їх компетентність не могло бути й мови. У той період виникла явна загроза зупинки ринку нерухомості, тому було вирішено продовжити перехідний період.

Весь 2012 рік на законних підставах діяли обидва органу. БТІ, як і раніше, виконували свої функції, а реєстраційна служба пройшла багато доопрацювань і з настанням 2013 року запрацювала на повну силу. Сьогодні час піджимає, а неповоротка державна машина все так само не запрацювала. Від такої ситуації в першу чергу будуть страждати власники нерухомого майна, які зіткнуться з некомпетентністю. В результаті нововведень бажане спрощення реєстрації нерухомого майна загубиться в термінах проведеної реформи.

Скасування документального підтвердження права на власність

Багато експертів вважають, що скасування правовстановлюючих документів відбувається дуже рано. Всі ризики не враховані, система не працює на повну силу. Згідно з новим Законом, особливо ризикують первинні власники нерухомого майна, землі, інвестори, які вклали свої кошти у будівництво об’єктів нерухомості. Новий Закон не те що не захищає їхніх прав, але і сприяє шахрайству на ринку нерухомості.

Так, наприклад, згідно з новим Законом уся відповідальність за достовірність інформації лягає на особу, яка подає документи для реєстрації. Державний реєстратор, у свою чергу, тільки перевіряє, чи відповідають подані документи новим Законом. Зміст цих документів державного реєстратора не цікавить. Відсутність професіоналізму у державного реєстратора, злий умисел забудовника можуть призвести до реєстрації нерухомого майна на підставних осіб У таких маніпуляціях постраждає справжній власник, якому довести свої права буде дуже складно. Хоча влада і заявляє про відповідальність державних реєстраторів, але це тільки слова. Ніяких документальних підтверджень цьому немає.

У підсумку децентралізація, якою б прекрасною не була реєстрація в будь-якій точці країни, може призвести до великої неприємності. Існує ще один підводний камінь: державний реєстратор або приватний нотаріус повинні сформувати реєстраційний пакет документів на паперовому носії, здійснити реєстраційні дії і відправити все справи реєстратору за місцем знаходження нерухомості. Але такі дії можуть призвести до шахрайства: приватний нотаріус реєструє нерухоме майно та заносить його до реєстру на підставі підроблених документів. Далі — імітує відправлення справи за місцем знаходження об’єкта. У підсумку, паперового справи немає, відправлення існує. Без реєстраційних документів пред’явити права на нерухомість практично неможливо.

Ненадійність електронного реєстру

Цей аспект підтверджений часом і подіями, пов’язаними з реєстром. Восени 2013 року електронний реєстр працював з великими перебоями. Тоді влада заявила про хакерський нападі на реєстр. Ринок нерухомості практично став. Узаконити права власності було неможливо. Сьогодні проблема зберіглася. Електронний реєстр регулярно піддається атакам хакерів, після яких дивним чином зникають обтяження на нерухоме майно.

Це суттєва проблема, впоратися з якою практично неможливо. Електронний реєстр — це новинка для України. У світі широко застосовується практика електронного обліку. У будь-якій країні він є вразливою ланкою. Саме тому необхідно створити не окремо працюючий реєстр, а механізм, який би захищав права власності. Робити це можна, дублюючи електронний та паперовий варіанти.

Прийняття нового Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та нова реформа приречені на провал без вирішення глобальних проблем, які видно неозброєним оком. Ці заходи самі по собі дуже гарні, але як вони будуть працювати в українському суспільстві, залишається загадкою.