Договір купівлі-продажу майнових прав

До того моменту, коли споруду не ввели в експлуатацію та ведуться будівельні роботи, покупець не уповноважений узаконити право власності на обрану квартиру або будинок. Але замість цього договору він може зареєструвати договір купівлі-продажу майнових прав на нерухомість.

Договір купівлі-продажу майнових прав

Законодавство України передбачає можливість того, що придбання нерухомості на етапі будівництва можливо тільки при наявності якогось посередника між покупцем і компанією-забудовником. Виходячи з ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність», виходить, що інвестування, як і фінансування будь-якого будівництва об’єктів з використанням засобів недержавного призначення, а також залучення як юридичних, так і фізичних осіб, здійснюється тільки через фонди будівельного фінансування або за коштами цільових облігацій.

Дуже часто забудовники намагаються максимально використовувати можливість законним шляхом уникнути посередництва, тому укладають з майбутнім покупцем договір купівлі-продажу майнових прав. Ст. 331 ЦК України свідчить, що право власності на заново створене нерухоме майно може поширюватися на:

  • будинок;
  • квартиру;
  • інші споруди.

Це право настає з моменту закінчення процесу будівництва. Тому, поки споруду не добудовано, продаж за договором стандартного купівлі-продажу неможливий, а право власності при цьому належить продавцю — власнику всіх будівельних матеріалів.

Майнове право на нерухомість

Майнове право — це будь-яке право на майно, яке відрізняється від права власності. Таким може стати право на володіння, право користування, також розпорядження майном. Верховним Судом України (у 2008 році) було визначено під майновим правом — об’єкт інвестування, який стає таким тільки після закінчення будівельного процесу. Це абсолютно невигідно для покупця, оскільки в разі, якщо будівництво буде заморожена, він автоматично залишається без яких-небудь прав на це майно. Саме тому, перш ніж ставити підпис у договорі, потрібно уважно скорегувати всі пункти.

Юридичні аспекти

Посвідчення нотаріусом договору не обов’язково, але може здійснюватися при бажанні однієї або двох сторін. Рекомендується все-таки витратити свій час на візит до нотаріуса зареєструвати договір — таким чином ви отримаєте додатковий захист від можливих ризиків.

Також слід звернути увагу на те, щоб продавець чітко і точно вказав всі існуючі характеристики споруди:

  • адреса;
  • поверх;
  • житлову площу;
  • кількість кімнат тощо.

При цьому було б добре, якщо за невиконання яких-небудь зобов’язань передбачалися штрафи або можливість розірвання даного договору в цілому, протягом якого етапу часу ваш забудовник зобов’язується повернути гроші у випадку, якщо договір буде розірвано.

Слід пам’ятати: незважаючи на те, що договір купівлі-продажу майнових прав містить деякі ризики, він простіше, ніж інші варіанти співпраці з посередниками.