Нововведения в регистрации недвижимого имущества: существующие риски

С 1 января 2016 года в Украине введены новые правила регистрации недвижимого имущества. Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» регулирует все права. Согласно этому документу, вся информация о регистрации прав на недвижимое имущество будет предоставляться в электронном виде. Это настоящий прорыв в ведении документации. Но стоит заметить, что это нововведение имеет много рисков.

Регистрация недвижимого имущества

Изменения в процедуре регистрации прав на недвижимые объекты

Новинок в Законе очень много. Этот документ направлен на существенное упрощение процедуры регистрации прав на объекты недвижимости. Изменения коснулись многих нюансов в регистрации:

  • согласно новому Закону, регистрационное свидетельство имущественных прав на недвижимость, которое ранее выдавалось на утвержденном бланке с наличием подписи и печати, выдаваться не будет. Теперь подтверждением будет выписка из реестра имущественных прав без подписей и печати. На первый взгляд — это и не документ вовсе, а так, лист бумаги с напечатанной на нем информацией. Уже многие владельцы столкнулись с этой новинкой. Их изумлению нет предела: вместо документа с многоуровневой защитой они получили простую информацию. Стоить заметить, что под такую регистрацию подпадают объекты недвижимости, которые регистрируются впервые;
  • согласно новому закону, в работу вступает «децентрализация». Теперь права частных нотариальных контор расширены. Согласно документу, они имеют право регистрировать имущественные права на недвижимое имущество, проводить первичную регистрацию. Такие же полномочия приобрели и государственные регистраторы местных органов власти;
  • согласно новому закону, начинает действовать принцип «экстерриториальности», то есть физическое лицо, которое желает зарегистрировать имущественные права, может обратиться за услугой в любую нотариальную контору или к любому государственному регистратору вне зависимости от нахождения объекта недвижимого имущества.

Возможные риски, связанные с регистрацией недвижимого имущества

Некомпетентность

На сегодняшний день организационные работы, связанные с полным переходом на новую систему, оставляют желать лучшего. Они настолько низкие, что возникают сомнения в безупречной работе. Госслужба, которая ранее осуществляла регистрацию имущественных прав, прекращает свое существование с мая 2016 года. И вот с этого периода работа новой системы будет видна очень хорошо.

Стоить заметить, что многие частные нотариальные конторы уже регистрируют собственность. Но, к сожалению, большинство из них все еще пытаются выучить новый Закон, освоить азы пользования государственным реестром, выучить новые аспекты работы. Вывод напрашивается сам по себе: организационные мероприятия государством среди нотариусов провалены. В такую же ситуацию попали и исполнительные органы. Они должны принять на работу государственных регистраторов и включить такие расходы в бюджеты местного назначения.

Похожая ситуация с введением нового Закона произошла и в 2012 году. Это было переходное время передачи полномочий БТИ новосозданной регистрационной службе. Уже с первого января 2012 года предполагалось, что регистрационная служба заработает на полную. Но накануне нового года стало понятным, что материальной базы нет, государственные регистраторы не подготовлены, об их компетентности не могло быть и речи. В тот период возникла явная угроза остановки рынка недвижимости, поэтому было решено продлить переходный период.

Весь 2012 год на законных основаниях действовали оба органа. БТИ, как и ранее, исполняли свои функции, а регистрационная служба прошла много доработок и с наступлением 2013 года заработала на полную силу. Сегодня время поджимает, а неповоротливая государственная машина все так же не заработала. От такой ситуации в первую очередь будут страдать владельцы недвижимого имущества, которые столкнутся с некомпетентностью. В результате нововведений желаемое упрощение регистрации недвижимого имущества потеряется в сроках проводимой реформы.

Отмена документального подтверждения права на собственность

Многие эксперты считают, что отмена правоустанавливающих документов происходит очень рано. Все риски не учтены, система не работает на полную силу. Согласно с новым Законом, особо рискуют первичные собственники недвижимого имущества, земли, инвесторы, которые вложили свои средства в строительство объектов недвижимости. Новый Закон не то что не защищает их прав, но и способствует мошенничеству на рынке недвижимости.

Так, к примеру, согласно новому Закону вся ответственность за достоверность информации ложится на лицо, которое подает документы для регистрации. Государственный регистратор, в свою очередь, проверяет только, соответствуют ли поданные документы новому Закону. Содержание этих документов государственного регистратора не интересует. Отсутствие профессионализма у государственного регистратора, злой умысел застройщика могут привести к регистрации недвижимого имущества на подставных лиц. В таких манипуляциях пострадает настоящий собственник, которому доказать свои права будет очень сложно. Хотя власти и заявляют об ответственности государственных регистраторов, но это только слова. Никаких документальных подтверждений этому нет.

В итоге децентрализация, как бы прекрасна ни была регистрация в любой точке страны, может привести к большой неприятности. Существует еще один подводный камень: государственный регистратор или частный нотариус должны сформировать регистрационный пакет документов на бумажном носителе, осуществить регистрационные действия и отправить все дело тому регистратору по месту нахождения недвижимости. Но такие действия могут привести к мошенничеству: частный нотариус регистрирует недвижимое имущество и заносит его в реестр на основании поддельных документов. Далее — имитирует отправление дела по месту нахождения объекта. В итоге, бумажного дела нет, отправка существует. Без регистрационных документов предъявить права на недвижимость практически невозможно.

Ненадежность электронного реестра

Этот аспект подтвержден временем и событиями, связанными с реестром. Осенью 2013 года электронный реестр работал с большими перебоями. Тогда власти заявили о хакерском нападении на реестр. Рынок недвижимости практически стал. Узаконить права собственности было невозможно. Сегодня проблема сохранилась. Электронный реестр регулярно подвергается хакерским атакам, после которых странным образом исчезают обременения на недвижимое имущество.

Это существенная проблема, справиться с которой практически невозможно. Электронный реестр — это новинка для Украины. В мире широко применяется практика электронного учета. В любой стране он является уязвимым звеном. Именно поэтому необходимо создать не отдельно работающий реестр, а механизм, который бы защищал права собственности. Производить это можно, дублируя электронный и бумажный варианты.

Принятие нового Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» и новой реформы обречено на провал без решения глобальных проблем, которые видны невооружённым глазом. Эти мероприятия сами по себе очень хороши, но как они будут работать в украинском обществе, остается загадкой.